在加州，offer被接受之后会发生什么

Escrow到底是什么意思？

Escrow是一个中立的第三方，在双方都履行承诺之前，替你们保管资金和文件。

你的定金存在他们那里，而不是交给卖方。他们保管地契、贷款文件和结清金额，只有在条件满足时才会放款放件。如果交易破裂，escrow会依照合同和双方指示，来决定定金归属。

开立escrow也意味着计时开始。合同里几乎所有期限都从offer被接受那天起算，所以此后日历比看房阶段重要得多。

加州合同里的contingency期限有哪些？

Contingency是一个条件：满足不了时，你可以取消交易并拿回定金。加州标准合同里，最重要的有三个。

加州的contingency会自动到期失效吗？

不会。这一点，最容易让在其他州买过房的人吃亏。

在美国很多地方，日期一过，contingency就自动失效。加州的标准合同正好相反：contingency会一直有效，直到你用书面表格、签字解除为止。

听上去这对你有利，通常也确实如此。但它同时意味着：期限过了，事情并不会悄悄结束。如果你超过了日期，卖方可以送达一份书面的履约通知（notice to perform）。那份通知只给你很短的时间——通常是两天——去解除contingency或取消交易。如果置之不理，卖方就可能取消合同，并主张你的定金。

务实的做法：把每一个contingency日期都写进日历，并提前几天设提醒；同时问清楚你的经纪人，在每个日期之前还有哪些事必须完成。

卖方必须提供哪些披露文件？

加州要求卖方提供的书面披露，比几乎任何其他州都多。最主要的两份是：房屋转让披露声明（TDS），卖方在其中申报已知的缺陷；以及自然灾害披露（NHD），说明房产是否位于洪水、火灾、地震断层或地质灾害区域内。

通常你还会收到一份问卷，涵盖社区问题、屋内是否发生过死亡事件、纠纷和过往维修，另外还有初步产权报告，如果有HOA，还有一整套HOA文件。

这里有一项买家很少使用的权利：如果卖方是在你已经签约之后才送达TDS，法律会给你一个反悔的窗口。

如果估价低于成交价怎么办？

先弄清楚它是什么、不是什么。估价是贷款方对价值的意见，是为保护贷款方而做的，并不是在判定你买贵了。

贷款方按成交价与估价中较低的那个数字放款。所以，如果你谈定的是120万美元，而估价是115万美元，贷款方就按115万计算。中间这5万美元的差额，就是appraisal gap，总得有人补上。

你通常有四种选择：自己拿现金补差额、请卖方降价、双方各承担一部分，或者在估价contingency仍然有效时取消交易。哪一种现实可行，完全取决于卖方手上还有多少竞争者。

这也正是为什么：在竞争激烈的offer里放弃估价contingency，是一个实实在在的财务决定，而不是走形式。一旦放弃，估价又偏低，那笔差额就变成你必须掏出的现金。

在过户之前还可能出什么问题？

最主要的是贷款批准。预批不等于最终批准。核贷过程中会重新核查你的工作、存款流水和负债，所以在escrow期间不要换工作、不要贷款买车，也不要在账户之间大额转账。

保险是较新的一个难题。在湾区靠近山林的区域，要以你原本设想的价格拿到房屋保险，可能既慢又难；而没有保险，就没有贷款。请尽早去询价，不要拖到最后。

然后是那些较小的问题：初步产权报告里冒出来的产权瑕疵、HOA文件里披露的特别摊派、检测不合格的排污支管，或者在最后验房时发现房屋状况与检查时不一样了。

Adam的总结

Offer被接受之后，最有用的一个习惯，是把每一个日期都当成一次决定。每一个contingency期限，都意味着你选择在更少保护的状态下继续推进——这应该是你有意识做出的选择。

第二个习惯，是认真读披露文件，而不是在期限前一晚草草翻过。它们是你能拿到的、关于这套房子最便宜的信息。

还有，请以你自己的合同核对所有数字。本文写的是常见默认值，但你的交易，取决于你和卖方究竟签了什么。