湾区地块可以按SB 9拆分吗？Lot Split怎么做、为什么有人做

SB 9在2026年还有效吗？

有效，SB 9在全州仍然适用。但如果你的房子在旧金山、圣荷西、Oakland、Berkeley或Palo Alto，在花钱之前你应该知道一个尚未解决的法律问题——这五个城市都是charter city（宪章市）。

2024年4月，洛杉矶高等法院一位法官在Redondo Beach、Carson、Torrance、Whittier和Del Mar提起的诉讼中，判定SB 9适用于charter city的部分违宪。该判决只约束这五个城市。与此同时，加州议会通过了SB 450，2025年1月生效，修改了SB 9并明确写明它适用于charter city。

2025年11月12日，上诉法院推翻了原审判决并发回重审，理由是SB 450属于需要原审法院重新考虑的法律变更。需要注意的是：上诉法院并没有裁定SB 9是否合宪，而是把这个问题退回给下级法院，目前仍然悬而未决。

实际影响是：各城市仍在受理SB 9申请，州政府的立场是这项法律在全州适用。但charter city的合宪性问题尚未有最终答案。在你花钱做测绘、设计或提交申请之前，请先向所在城市的规划部门确认当前政策。

• SB 450（2025年1月生效）还规定城市必须在60天内对完整申请作出批准或否决
• AB 1061（2026年1月生效）把历史建筑豁免的范围从整个历史街区收窄到单独登录或有贡献的建筑
• 以上是一般性说明，不是法律意见。具体地块请咨询土地使用律师和所在城市规划部门

什么是SB 9 Urban Lot Split？

SB 9 urban lot split是州法提供的一条路径，可以把符合条件的single-family residential parcel拆成两个parcel。当申请满足要求时，城市需要按照objective rules进行ministerial review，而不是把它当成一次随意的zoning change。

但“符合条件”才是重点。SB 9不是允许Palo Alto、San Jose、San Francisco或其他湾区城市的每块大后院都能拆。地块、现有住房、位置、出入口、hazard和新房方案都要一起看。

SB 9拆分之后能建多少套房？

HCD 2026 fact sheet解释，完成urban lot split以后，如果项目符合规则，城市需要允许每个新parcel最多两套住房。这里的unit可以是primary unit、ADU或JADU的不同组合，但拆分后每个parcel有两套的限制框架。

这就产生几种策略：每个parcel一套主屋；每个parcel两套主要住房；或者主屋加ADU/JADU。房子更多不代表一定更赚钱，因为设计、管线、融资、施工和管理复杂度也会增加。

你的地块符合SB 9拆分条件吗？

第一步看地块。Government Code 66411.7通常要求地块位于single-family residential zone和urbanized area或urban cluster。拆分后最多两个parcel，面积大致相等，其中一个不能小于原地块40%，两个新parcel通常不小于1,200平方英尺，除非地方规则允许更小。

还要看排除条件。州法涉及保护性住房、rent-controlled housing、近三年租客、historic district或historic resource、之前的SB 9拆分、相邻地块此前拆分等情况。买家在为潜力付钱前，应该让planning counter或专业设计人员先看地块。

为什么出入口、setback、停车和管线仍然会卡住项目？

SB 9限制城市用objective standards把合格项目完全挡住，但不等于取消site design。城市仍然可以要求公共服务和管线easement、通向公共道路的access，以及适用的objective design和subdivision standards。

停车也可能影响项目，虽然州法限制城市什么时候能要求停车。坡度、排水、消防通道、sewer、water、电力、树木、海岸、洪水和地质条件，也可能决定项目能不能建。parcel map只是开发计划的一部分。

以一个湾区地块为例，拆分后会是什么样

假设一块12,000平方英尺的single-family parcel位于湾区urbanized city，现有房子靠前，后院有公共道路入口或可行的access easement，管线可以延伸，房屋不属于historic或tenant-protected情况。一个简单方案可以把它拆成两个大约6,000平方英尺的parcel。

方案A是每块地一套primary home。方案B是在每个parcel做两套符合框架的住房。方案C是保留原房，在另一块地建新主屋，并在允许时增加ADU或JADU。

重点是：这个案例不是靠面积证明的。买家还需要survey、初步site plan、planning review、utility review、施工预算、融资模型和未来转售或出租分析。

湾区业主和买家为什么会考虑Lot Split？

主要原因是稀缺。在工作岗位多的区域，增加一点合法住房容量就可能有价值，因为这个位置已经有员工、家庭、租客和希望靠近工作生活的买家需求。

Lot split也能带来选择：给父母住、做出租、保留一套卖一套、为多代家庭建房，或者给未来留出退出方案。开发商和买家看中的，不只是现有房子，而是土地未来可能的用途。

但最大化土地使用不等于不计成本追求最多套数。一个能真正permit、融资、建成、出租和卖掉的小项目，可能比一个纸面上四套、最后被管线和融资打掉的计划更好。

决定项目划不划算的三个数字

第一是可建面积：扣掉setback、access、停车、消防、管线和objective design standards以后还剩多少。第二是all-in cost：survey、设计、permit、费用、拆除、施工、融资、contingency和持有成本。第三是完工价值：真实附近成交和租金，而不是邻居最高挂牌价。

当这三个数字能对上，Lot Split可以把闲置土地变成更多住房和更灵活的资产。当对不上时，“potential”应该放在风险栏，而不是直接加到offer价格里。

• 向城市或county索要当前SB 9和ADU申请清单。
• 让licensed surveyor或合格设计人员画出parcel和access。
• 确认租客、historic、hazard、coastal和utility限制。
• 用真实成交和租金比较完工方案。
• 在多付土地溢价前，拿到带contingency的书面施工预算。