加州买房定金交给谁？什么情况会被卖方留下，怎么拿回，怎么防电汇诈骗

购房定金是什么？一般交多少？

定金是卖方接受你的报价时，你拿出来表示诚意的钱。CFPB说明了三种结果：交易完成，定金抵扣首付或过户费用；合同因允许的理由终止，定金退还给你；你没有诚信履约，定金可能付给卖方。

California Department of Real Estate（DRE）把它叫作诚意定金，并说它"通常是房价的1%到3%"。这是常见做法的描述，不是法律要求；具体金额以你的合同为准。以一套假设的$1,200,000房子为例，1%到3%就是$12,000到$36,000。这些金额是为了演示计算而假设的，截至2026年11月7日。

DRE的提醒：定金和首付都不要付现金。用支票、汇票或银行本票（cashier's check）。如果电汇，先按下面的方法核实。

过户时定金不会让你多付一次。如果你贷款买房，Closing Disclosure的"Calculating Cash to Close"表里，定金单独列在Deposit一行，是一个负数，会减少你还要带去的现金（12 CFR 1026.38(i)(5)）。

定金由谁保管？怎么核实？

DRE说，在北加州，escrow"最常由Department of Insurance发牌的产权保险公司办理"。在南加州，更常见的是Department of Financial Protection and Innovation（DFPI）发牌的独立escrow公司。房地产经纪商只有在自己是这笔买卖的经纪人或当事人时，才可以做escrow。

不用猜你遇到的是哪一种。买方或卖方签署的书面escrow指示，必须用不小于10磅（10-point）的字体写明保管方的牌照名称和发牌机构（Civil Code 1057.7；Financial Code 17403.4）。这条规定针对escrow指示本身，不适用于之后的补充或修改指示。出了问题，就找这个机构。

定金要多快交到escrow？

交定金的期限写在你的购房合同里，从卖方接受报价起算。签字前看清这一行，以及合同允许的交付方式。

如果你把支票交给经纪人，经纪人所属的经纪商另有规定。销售人员必须立即把支票交给经纪商（Business and Professions Code 10145(c)），经纪商必须在收到后三个工作日内交给中立的escrow、经纪商的信托账户，或交到"资金所有人"手中（DRE Regulation 2832(a)）。

经纪人可以在卖方接受前先不兑现你的支票，但条件是：经纪商无法兑现这张支票，或你书面指示在接受前不要存入；并且在递交报价之前或当时告诉卖方。卖方接受后，三个工作日内必须交到escrow或信托账户，除非卖方书面同意继续持有（Regulation 2832(c)-(d)）。

什么情况下会损失定金？

DRE说得很直接：报价被接受、成为有约束力的合同之后，"不完成购买可能影响定金的退还"。保护定金的是附带条件（contingency）。如果你在合同期限内，以合同允许的理由取消，例如DRE举例的验房条件，合同规定定金应退还给你；双方签署取消指示后，escrow退款，扣除可能收取的取消费用。

如果你以合同不允许的理由退出，卖方能留下多少，取决于约定违约金（liquidated damages）：事先约定的金额，卖方不必再证明实际损失。对你打算自住的一至四单元住宅，Civil Code 1675到1678规定：

• 条款只适用于你实际付出的钱（法条写的是现金或支票，包括远期支票），不包括只是承诺的金额（1675(b)）。
• 双方必须各自在条款处签名或缩写；印刷合同里，条款须用至少10磅（10-point）粗体，或至少8磅（8-point）红色粗体（1677）。
• 不超过房价3%的金额推定有效，除非你证明金额不合理；超过3%推定无效，除非卖方证明金额合理（1675(c)-(d)）。
• 新建公寓首次出售、所在楼有10个或以上单元的另有规定：卖方留下超过3%的，之后要做成本核算，把超过3%或其实际损失（取较高者）的部分退还（1675(f)）。
• 之后追加的定金，只有双方另签一份约定违约金条款才算数（1678）。
• 不自住的房子，例如投资买房，条款同样要各自签名，并且除非提出异议的一方证明它在签约时就不合理，否则有效（1676、1671(b)）。

3%是卖方最多能留下的金额吗？

在法条里，3%是一个推定，不是上限：它决定由谁来举证。上限可以来自合同。DRE的Reference Book（第20章，2010年编写）说，标准购房合同把约定违约金限定在买方的定金，最多为房价的3%。合同版本会更新，请看你签的版本，包括这个上限适用于哪些房子。

如果没有这条条款，或者条款不符合上述规定，卖方就不能把定金当作约定违约金留下。但卖方仍可主张自己能证明的实际损失，DRE的Reference Book把它描述为合同价格高出房子对卖方价值的部分；有争议期间，定金可以留在escrow。有没有这项请求、金额多少，要问房地产律师。

交易取消后，定金怎么拿回？

Escrow不判断谁对谁错：DRE的Reference Book说，escrow保管方"无权认定某一方没有履约"，需要买卖双方的明确指示。对DFPI发牌的escrow公司，DFPI和DRE 2025年6月的联合公告重申，信托资金只按交易双方的书面指示支付。实际操作中，取消的交易需要双方都签释放指示，除非法院另有指示；escrow可能收取取消费用。

对没有正当理由拒绝签字的一方，加州另有约束。根据Civil Code 1057.3，对买方打算自住的一至四单元住宅，如果交易没有完成，一方在收到对方书面要求后30天内不签释放文件，这一方可能要向存入这笔钱的一方承担：

• 被扣住的钱；
• 相当于这笔钱三倍的赔偿，但不少于$100、不多于$1,000；
• 合理的律师费。

买卖双方都要这笔定金怎么办？

如果扣住钱是出于善意争议，即合理地相信自己有权拿这笔钱，就不适用1057.3的罚则。按1057.3起诉后，escrow必须把有争议的金额扣除取消费用和相关费用后交给法院，之后不再对这笔钱负责；只要有争议，escrow也可以自己提起确认权利诉讼（interpleader）（1057.3(c)、(d)、(g)）。

签了释放文件，本身并不等于取消购房合同，除非文件里写明（1057.3(e)）。签之前看清楚。

怎么防止定金被电汇诈骗？

FBI的Internet Crime Complaint Center（IC3）在2026年4月发布的2025年报告没有单独统计买房电汇诈骗，而是把过户时的假付款邮件归为商业邮件诈骗（BEC）：它2018年的BEC警示专门有一节讲房地产交易，2025年报告把一宗买家过户汇款被骗的案子称为"BEC/Real Estate"事件。BEC（所有行业合计）2025年有24,768宗投诉，损失$3,046,598,558。IC3另设的房地产类别，定义是房地产投资损失或涉及出租、分时度假房产的诈骗，2025年有12,368宗、$275,110,419（2024年9,359宗、$173,586,820）。每宗投诉只归入一个类别，IC3也没有说其中多少涉及买房。

FBI的一份警示指出，这类罪犯会利用公开的房源信息，例如房子进入合同状态，针对交易中的每一方（IC3，2018年）。DRE、CFPB和IC3给买方的做法：

• 交易一开始，就拿到经纪人和escrow专员的电话和账户信息，之后只用这些（DRE）。
• 任何更改电汇指示的邮件或电话，在核实前都当作假的。DRE的警示说，即使看起来像真的，也不要按更改后的电汇指示操作。
• 绝不用邮件里的电话或链接。用之前约定的号码打电话，核对账户名和账号（CFPB）。
• 和经纪人、escrow专员约定一个暗语（IC3）。
• 如果escrow接受，DRE建议亲自送银行本票，是更好的做法。
• 留意只差一个字母的邮箱地址，并为自己的邮箱开启多重验证登录（DRE警示，2025年11月）。

钱汇错账户了怎么办？

马上打电话给你的银行，要求撤回电汇（wire recall），然后在IC3网站（ic3.gov）提交投诉，附上银行信息。IC3说"时间至关重要"。2025年，它的Recovery Asset Team通过Financial Fraud Kill Chain处理了3,900宗各类诈骗事件，涉及试图盗取的$1,163,919,846，冻结了其中$679,013,183。

之后还要提防第二次诈骗。IC3警告，罪犯会冒充FBI去找已经被骗过的人，而IC3"绝不会要求付款来追回损失"。

如果escrow公司本身出事怎么办？

这种情况确实会发生。DFPI在2026年9月30日的命令中，为一家持牌escrow公司指定了接管人；DFPI在2025年2月的一份公告里，也描述了一家持牌escrow公司接到冒充其银行IT人员的电话后，有人发起电汇转走接近$200万；公司没能全部拦下，最后被DFPI接管。下面是哪些保障在、哪些不在：

• DFPI持牌的escrow公司必须按其escrow负债规模，购买$25,000到$50,000的担保保证金（surety bond），每多一个持牌办公室加$5,000，可用于支付Escrow Law下欠任何人的款项（DFPI）。
• Escrow Agents' Fidelity Corporation保障的是会员escrow公司的员工侵占损失，不是给你的保险：它自己的网页说，Financial Code禁止消费者向它索赔；DFPI也说州政府不担保任何索赔。
• 如果持牌经纪商侵占了你的定金，DRE的Consumer Recovery Account每笔交易最多可以赔$50,000，但必须先拿到最终法院判决或经确认的仲裁裁决，并在其生效后一年内申请（Business and Professions Code 10471、10474）。
• 北加州的escrow最常由产权公司办理，产权公司不受Escrow Law约束（Financial Code 17006），上面这些DFPI规定不适用于它们；对产权公司escrow的疑问或投诉找Department of Insurance，定金归谁仍由买卖双方或法院决定。

交定金之前要核对什么？

按这个顺序确认六件事：

• 合同里的定金金额、交付期限和交付方式。
• Escrow指示上的牌照说明，看清是谁在保管。
• 电汇指示：打交易开始时拿到的号码核实，绝不用邮件里的号码。
• 定金到账后escrow给的收据。
• 每一项附带条件的期限，以及你是否已经书面解除了某项条件。
• 你是否在约定违约金条款处签了缩写；如果追加定金，是否另签了条款。

一句话总结

定金放在中立的escrow保管方那里，湾区通常是产权公司，过户时抵扣你的款项。以合同不允许的理由退出，才会让定金有风险；对你打算自住的房子，一条各自签名的条款可以让卖方留下你实际付出的钱，不超过房价3%的金额推定合理。每一份电汇指示，都用你手上已有的号码打电话核实。

以上每条规则和数字都在2026年11月7日对照发布机构的原文核对过。这是一般教育内容，不是法律意见；定金发生纠纷，请咨询房地产律师。

房地产经纪人 | DRE 02236890 | Real Brokerage Technologies