在湾区买房后的第一批房产税单

买房后房产税怎么定？

根据Proposition 13，每年1月1日的业主要缴纳房产应税价值1%的税，再加上各地不同的选民批准债务税率（Board of Equalization第29号出版物）。买房属于产权变更，县估价官会把价值重设为购买当天的市场价值，这就是你的基准年价值（Revenue and Taxation Code 110.1、75.10）。

之后每年，基准年价值随通胀上调，但不超过2%（Revenue and Taxation Code 51）。2026-27税务年度，Board of Equalization让估价官使用2%的上限系数1.02（Letter To Assessors No. 2026/002，2026年1月13日）。如果1月1日的市场价值低于这个调整后的价值，就按较低的市场价值征税，各县常把这叫作Proposition 8复审。

对买家来说，重点是：卖方的税单不是你的税单。很早买房的卖方，评估值可能低得多，而你的购买价格会取代它。

税率是多少？

税率是1%加上房子所在税率区的债务税率，所以同一个县内也会不同。下表列出Board of Equalization公布的2024-25年各县平均税率，以及三个县最近公布的数字。

• 税单上还有直接收费，例如下水道费、地块税（parcel tax）、照明区收费或Mello-Roos特别税。这些是固定金额或按公式计算，不是按价值的百分比，所以每张税单都要看直接收费那一栏。如果有Mello-Roos税，卖方必须尽力为你取得该特别区的通知（Civil Code 1102.6b）。
• 你所在县的税率手册列出每个税率区的税率。

补充税单是什么？

每个税务年度的年度税单，以1月1日的价值为准。房子在年中出售时，县政府用补充评估来补上差额：新价值减去原来的评估值。差额为正，你会收到补充税单；为负，则是退税（Board of Equalization补充评估页面）。退税不会减少年度税单上仍需缴纳的金额。

补充税单的期间，从你买房后下个月的第一天算到税务年度结束的6月30日。6月1日到12月31日之间买房，会产生一张补充税单。6月买房会顺延到7月1日，所以那一张税单涵盖下一整个税务年度（Board of Equalization补充评估页面）。1月1日到5月31日之间买房，会产生两张：一张是本税务年度剩下的部分，一张是下一个完整税务年度，因为下一年度的税册在1月1日、你买房之前就已确定（Revenue and Taxation Code 75.11）。

县政府的算法是：补充评估净值乘以税率，再乘以剩余的年度比例：

用数字看是怎样的？

下面是一个假设的例子，金额是为了演示计算而假设的，截至2026年11月7日，税率用1.2%作说明。你以1,200,000美元买房，卖方的房产税评估值是450,000美元，所以补充评估净值是750,000美元，全年税额是9,000美元。

如果你在2026年10月10日过户，变化从11月1日生效，补充税单就是9,000美元 × 0.67 = 6,030美元。这是唯一一张补充税单；2027-28年度的年度税单已经会用你的新价值（前提是估价官在那之前已完成重新评估）。

如果你改在2027年3月10日过户，变化从4月1日生效。第一张补充税单是9,000美元 × 0.25 = 2,250美元，涵盖2026-27年度剩下的部分。第二张涵盖整个2027-28年度，大约9,000美元，因为2027-28年度的税册是在2027年1月1日按卖方的价值确定的。2027-28年度的年度税单仍按卖方的价值寄来；这张年度税单和第二张补充税单合起来大约等于按你的购买价计算的全年税额，不会更多（Board of Equalization补充评估页面）。你自己的税单会用你所在县实际的税率和价值。

补充税单什么时候来？由谁付？

估价官会先寄出补充评估通知（Notice of Supplemental Assessment），列出新价值、原价值和产权变更日期，之后税务官再寄出税单。一般来说，你可以在通知寄出日期起60天内对价值提出申诉。在Los Angeles County，以及县议会（board of supervisors）通过了替代决议的县，这60天从税单上印的寄出日期或邮戳日期起算，以较晚者为准（Publication 29）。

各县的时间不同，税单常常在过户很久之后才来：

• Alameda：估价官说法律没有规定时间，大部分税单在产权变更后12个月内寄出。
• Contra Costa：Auditor-Controller说，税单大约在通知上的日期之后60天产生。
• San Francisco：估价官说，Treasurer会在通知后60天内寄出税单，但目前大部分产权变更等评估事件的处理时间大约是两年。在那之前，年度税单可能仍按原来的价值计算，差额之后以补充评估和追溯评估（escape assessment）补上，追溯评估用来更正以前年度的价值；估价官说，这不会让你多交按时处理时本应缴纳的金额。
• San Mateo：税务官说大部分税单在9个月内寄出，它给新业主的说明说，税单一般在买房后6到9个月寄到，但可能更久。
• Santa Clara：估价官会在税单发出之前，先把通知寄给业主。

补充税单什么时候到期？

这取决于寄出的时间（Publication 29）。7月1日到10月31日之间寄出的税单，和年度税单同样日期到期：12月10日和4月10日后逾期。11月1日到6月30日之间寄出的税单，第一期在寄出月份的下个月最后一天后逾期，第二期在那之后第四个月的最后一天后逾期。

Contra Costa、San Francisco和San Mateo对补充税单的逾期罚款，和年度税单一样是10%。而且补充税单没付，即使年度税单已付，整个房产也可能进入欠税违约（Publication 29）。

第一年的年度税单怎么处理？

年度有担保税单在11月1日前寄出。第一期11月1日到期，12月10日后逾期；第二期2月1日到期，4月10日后逾期。每期逾期加收10%罚款，各县还会对第二期加收一笔小额费用（Publication 29；各县税务官）。

在你的第一年，年度税单可能还是卖方的名字，或寄给卖方。Contra Costa说，过户时分摊的税款不一定已经交给税务官，“取得税单是你的责任”（It is your responsibility to obtain the bill），而且没收到税单也不能免除罚款。San Mateo说，如果纳税到期时你拥有这处房产，即使税单是前业主的名字，你也要付。

如果贷款机构用托管账户替你付税，Contra Costa说你应该收到一份标有“INFORMATION COPY”的副本。如果税单上没有这个标记，或者和卖方的贷款机构有关，请马上打电话给你的贷款服务商。

怎么申请自住房豁免？

如果1月1日这套房子是你的主要住所，自住房豁免（homeowners' exemption）可以从评估值中减去7,000美元。按1%税率大约每年省70美元；按1.17%，省82美元（Board of Equalization Publication 800-6）。出租、空置、1月1日时正在施工的房子，以及度假屋或第二套房，都不适用。

你只需向县估价官提交一次BOE-266表格，资格不变就一直有效。Contra Costa、San Francisco和San Mateo说会把表格寄给新业主；如果几个月内没收到，可以向估价官索取。

• 全额豁免：最晚在2月15日申请，适用于7月1日开始的税务年度。
• 逾期：2月16日到12月10日之间申请，可得80%，即5,600美元。12月10日之后，当年没有豁免。
• 补充税单上的豁免：如果你在1月1日之后买房、90天内入住，而且卖方没有这项豁免，在补充评估通知上的日期起30天内申请可得全额，在补充税单第一期逾期日之前申请可得80%。
• 如果你之后搬走或出租，要通知估价官。12月10日是取消豁免而不被罚款的最后一天。

要向县政府交哪些文件？

买方要签一份初步产权变更报告（Preliminary Change of Ownership Report，BOE-502-A表格），通常和产权契据一起登记。如果没有一起交，登记处可能多收20美元（Revenue and Taxation Code 480.3）。

如果登记契据时没有交这份报告，买方必须在产权转移后90天内提交产权变更声明（Change in Ownership Statement）（480）。只是超过这90天本身不会被罚；只有在估价官寄出书面要求后90天内仍未提交，才会罚款。罚款是100美元或新基准年价值税额的10%，取较高者；如果房子符合自住房豁免，上限5,000美元，否则上限20,000美元，故意不交的除外（482；Board of Equalization产权变更常见问题）。

我55岁以上，刚卖了原来的房子，能保留原来的税基吗？

有可能。根据Proposition 19，55岁以上、严重且永久残障，或野火、自然灾害受害者的房主，可以把主要住所的应税价值转到加州任何地方的替代住房，替代住房要在出售原房前后两年内购买（Revenue and Taxation Code 69.6）。因年龄或残障符合资格的房主，最多可以转三次。

替代住房的市场价值要和原房比较：先买新房的，上限是原房的100%；卖房后第一年内买的，105%；第二年内买的，110%。超过上限的部分会加到转入的价值上。你要在买新房后三年内，向新房所在县的估价官申请；Board of Equalization说这不是通过escrow办理的。如果你先买替代住房，在原房卖出之前，要按替代住房的全部市场价值交税，这段时间不退税。

过户后该做什么？

• 保留过户结算单，记下当年税款怎么分摊，以及卖方那一期是否已付。
• 在县税务官网站上查你的地块，看年度税单寄给谁。
• 问贷款服务商它付哪些税单，并为补充税单预留资金。
• 表格一到就申请自住房豁免，并留意补充评估通知：如果卖方没有这项豁免，通知起30天内申请才能在补充税单上得到全额豁免。
• 核对通知上的价值；一般来说，你可以在通知寄出日期起60天内申诉。
• 补充税单按它自己的期限自己付清，除非贷款服务商书面确认会代付。

一句话总结

买房会把房产税评估值重设为你的购买价，房产税大约是它的1%再加上当地债务税率。因为年度税单已经确定，6月到12月买房，县政府会寄一张补充税单；1月到5月买房，会寄两张。要准备自己付，因为湾区有四个县说托管账户一般不付这些税单；如果是你的主要住所，再申请自住房豁免，从评估值中减去7,000美元。

上面每条规定都在2026年11月7日按Board of Equalization或该县自己的页面核对过。本文是一般教育内容，不是税务或法律建议。关于你自己的税单，请问县估价官或税务官；税务规划请向你的CPA确认。

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