卖加州出租房要交哪些税？折旧、资本利得、Form 593预扣和1031交换

出租房的利得怎么算？

利得等于出售所得减去调整后税基。出售所得是卖价减去卖房费用。调整后税基从买价开始，加上改良和部分购房费用，再减去折旧（IRS Publication 527、544和551）。

有三条规则会让税基比业主想的更低：

• 土地永远不能折旧。买房时要按公平市价把价格分成土地和建筑两部分；拿不准时，IRS允许用房产税评估里的比例（Pub 527）。
• 住宅出租建筑按27.5年直线法折旧，投入使用的月份和出售的月份都按月中计算（Pub 527）。
• 税基要减去"允许或可允许的"折旧（allowed or allowable）：也就是你本来可以扣除的全部折旧，没申报的年份也要算（Pub 527和551）。

放到一笔出售里算一遍是什么样子？

下面是一套假设的出租房，数字只是为了演示计算，在2026年11月7日编写：买价$900,000，其中土地$360,000；一直出租；10年后以$1,400,000卖出，卖房费用$70,000。没有改良，每年都提了折旧。

建筑税基$540,000除以27.5，每年$19,636，10年共$196,364。调整后税基是$703,636。出售所得是$1,330,000，所以总利得是$626,364。其中$196,364来自折旧，$430,000是其余的长期利得。用FTB自己为Form 593提供的估算方法，折旧也一样：$540,000 ÷ 27.5 × 10。

利得适用哪些联邦税率？

对按直线法折旧、持有超过一年的出租建筑，IRS说没有按普通收入的折旧收回（Pub 544）。单独折旧的电器、地毯和家具不同：这部分利得在已提折旧的范围内按普通收入征税（Pub 527和544）。建筑部分的利得里，来自折旧的部分叫未收回的第1250条利得（unrecaptured section 1250 gain），最高按25%征税（Topic 409；Internal Revenue Code 1(h)）。持有超过一年的其余利得，按0%、15%或20%征税，取决于包括这笔利得在内的应税收入。

3.8%的净投资收入税，按两者中较低者征收：净投资收入（包括出售投资性房地产的利得），或修正后调整总收入超过门槛的部分。门槛是单身$200,000、夫妻合报$250,000、夫妻分报$125,000，不随通胀调整（IRS）。

加州怎么对卖出租房征税？

加州的资本利得没有优惠税率。FTB的原话是：所有资本利得都按普通收入征税。2025年加州税率最高12.3%，应税收入超过$1,000,000的部分再加1%的Behavioral Health Services Tax（原名Mental Health Services Tax）。

加州算出来的数字可能和联邦不同。加州一般以2025年1月1日的Internal Revenue Code为准，加州的折旧或税基也可能和联邦不同，所以Form 593问的是"你加州所得税申报表上"的折旧。

过户时加州预扣多少（Form 593）？

FTB说，加州房地产出售或转让时"需要预扣"，这是预付款，"不是额外的税"。Escrow把钱交给FTB，你在报税时抵扣。

标准金额是卖价的3 1/3%，FTB按.0333计算。在上面的例子里，$1,400,000 × .0333是$46,620。卖方也可以选择按Form 593第六部分估算的利得预扣，个人按12.3%。卖价$100,000或以下，或卖方证明适用豁免时，不需要预扣。豁免包括：

• 按联邦卖房规定，这套房子符合你的主要住所条件（出售前五年内拥有并作为主要住所居住满两年），之后出租过也可以；或者它最后一次的用途是你的主要住所，但如果最后用途是出租、度假屋或第二套房，就不能用这一项；
• 按加州所得税计算出售亏损或零利得，并在第六部分列出；FTB说，不能只因为没拿到现金就这样申报；
• 1031交换，但交换中收到的现金或其他财产超过$1,500时，要预扣。

什么时候要把Form 593交给escrow？

过户之前。FTB的说明是，卖方必须在交易完成前提交Form 593，才能避免预扣；过户之后，已预扣的钱只能在报税时抵扣。即使免于预扣，也仍然要申报加州所得税；故意签署不实证明，罚款为$1,000或应预扣金额的20%，取较高者。

如果卖方按美国税法属于非税务居民（foreign person）会怎样？

根据FIRPTA，按美国税法属于非税务居民（foreign person）的卖方出售美国房地产时，买方一般必须预扣出售所得的15%（FIRPTA的出售所得是买方支付的价款，包括买方承接的债务，不扣除卖房费用），并在20天内用Form 8288交给IRS（26 U.S.C. 1445；IRS）。对个人来说，非税务居民（foreign person）指非居民外国人（nonresident alien）；IRS说明它不包括居民外国人（resident alien）。这笔预扣会抵扣卖方实际的美国税款，而税款按和美国居民相同的累进税率计算（IRS Pub 519）。非居民外国人不需要交3.8%的净投资收入税。

按价格的较低比例适用于买方会自住的情况：出售所得$300,000以内不预扣，$1,000,000以内预扣10%。如果15%会超过卖方应缴的税，买方或卖方可以用Form 8288-B向IRS申请预扣证明；IRS一般在收到完整申请后90天内处理。在上面的例子里，除非适用例外或拿到证明，$1,400,000房价的15%就是$210,000。

1031交换能递延这笔税吗？

可以，前提是把用于经营或投资的房地产，交换成同样用于经营或投资的其他房地产（26 U.S.C. 1031）。从2018年起，交换只限房地产；美国房地产和美国以外的房地产不算同类。递延的利得，包括折旧部分，会转入替换物业的税基。

期限很严。IRS只在少数情况下顺延，例如为受联邦宣布的灾难影响的纳税人发布延期公告时，以及在战区服役的美国军人，期限会自动顺延（Rev. Proc. 2018-58）：

• 在转让卖出的物业后45天内，用签名的书面文件指定替换物业：最多三个，不论价值；或任意数量，但总价值不超过卖出物业的两倍。
• 在180天内，或报税截止日（含延期）之前取得替换物业，以较早者为准。如果你在2026年11月15日转让，第45天是2026年12月30日，第180天是2027年5月14日，晚于通常4月的报税截止日，所以要申请延期报税，才能用满180天。
• 不要碰这笔钱。如果在取得替换物业之前拿到现金，IRS就当作出售。由合格中介（qualified intermediary）保管资金。合格中介不能是你的关联人（例如家人，或你持股超过10%的公司），也不能是出售前两年内担任过你的雇员、律师、会计师、经纪人或房地产经纪人的人（Pub 544）。
• 收到的现金或减少的债务，在利得范围内要交税；收到的现金或其他财产超过$1,500时，加州要预扣。
• 交换当年要提交Form 8824。如果替换物业在加州以外，FTB要求那一年及以后每一年都提交Form 3840，直到加州的利得被课税为止。

如果出租房以前是自住房呢？

卖自住房的免税额最高$250,000，夫妻合报$500,000，条件是在出售前五年内拥有并居住至少24个月（IRS Pub 523）。对以前自住过的房子，有两个限制：

• 1997年5月6日之后的折旧永远不能免税；即使其余部分符合条件，这部分利得也要交税。
• 2008年之后不是你主要住所的期间所对应的利得，例如搬进去之前先出租的期间，不能免税。搬出之后、在出售前五年内出租，不算在内。

挂牌前要给CPA准备什么？

• 购房时的结算单，用来区分计入税基的费用和贷款费用。
• 改良的收据，以及联邦和加州报税表上的折旧明细。
• 以前年度的经营性资产亏损或暂停扣除的出租亏损，这些可能改变结果。
• 是否做1031交换，以便在过户前安排好合格中介。
• 适用哪项Form 593豁免，以及你按美国税法是否属于非税务居民（foreign person）。
• 出售那一季是否需要预缴税款。

一句话总结

不管你有没有申报，折旧都会降低税基，这部分利得联邦最高按25%征税；其余部分（持有超过一年）是0%、15%或20%的资本利得，收入超过门槛再加3.8%，加州则全部按普通收入征税。过户前就安排好Form 593；如果想做1031交换，卖之前就找好中介，并记下第45天和第180天。

以上每条规则和数字都在2026年11月7日对照IRS和FTB的原文核对过。例子是假设的。这是一般教育内容，不是税务建议；挂牌之前请和你的CPA确认。

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